Avant le premier gel : la liste de vérification des parties communes

Dans une copropriété, l'essentiel des dégâts de l'hiver se décide en octobre. Un drain de toit bouché par les feuilles, un robinet extérieur que personne n'a fermé, une rampe chauffante dont le disjoncteur a été coupé en mai : rien de tout ça ne coûte quoi que ce soit avant le premier vrai gel. Ensuite, tout coûte cher en même temps.

Cette liste sert à la tournée à faire avant ce gel. Elle s'adresse aux gestionnaires, aux concierges et aux administrateurs de syndicats autogérés. Elle suit l'ordre dans lequel on parcourt l'immeuble, zone par zone, et pour chaque point elle dit quoi regarder, quoi photographier et qui devrait s'en charger.

Trois remarques avant de commencer.

Elle ne remplace pas les inspections que vos systèmes exigent déjà. L'alarme incendie, les gicleurs, les ascenseurs, la chaudière et la génératrice ont leurs propres calendriers d'inspection et d'essai, fixés par les codes et les autorités qui s'appliquent chez vous, et vos entrepreneurs devraient déjà les suivre. La tournée sert à vérifier que ces travaux ont été faits, pas à les refaire.

Photographiez du même endroit chaque année. La photo d'une fissure devient utile le jour où celle de l'an prochain peut être placée à côté. Notez où vous étiez : un numéro de colonne, une case de stationnement, le numéro de l'unité au-dessus.

Sachez qui fait quoi. Ci-dessous, « le concierge » désigne le concierge ou l'équipe d'entretien de l'immeuble. Dans un syndicat autogéré, c'est souvent un administrateur qui fait cette partie, et c'est très bien pour regarder et photographier. Tout ce qui se passe sur un toit ou dans une échelle, ou à l'intérieur d'une chaudière, d'un panneau électrique ou d'un poste de gicleurs, revient à un entrepreneur.

Avant la tournée : les papiers

• La liste des contacts. Chauffagiste, plombier, électricien, couvreur, entrepreneur en gicleurs, entretien de la génératrice, ascensoriste, déneigeur : un nom et un numéro d'urgence pour chacun, affichés dans la salle mécanique et enregistrés dans le téléphone des personnes qui en auront besoin à 3 h du matin.
• Les rapports d'entretien. La date du dernier entretien de la chaudière, du dernier essai de la génératrice, de la dernière inspection des gicleurs et du dernier étalonnage de la détection de gaz du garage. Un rapport que vous n'avez pas, c'est un appel à faire maintenant, pas en janvier.
• Les notes et les photos de l'an dernier, s'il y en a.

Qui : le gestionnaire, ou un administrateur dans un syndicat autogéré.

Toit et drains

L'eau qui ne peut pas quitter un toit plat gèle autour du drain, et au redoux suivant elle n'a plus qu'un chemin : à travers la membrane.

• Drains et dalots. La crépine, le dôme qui coiffe le drain, est en place et fixée. Pas de feuilles, de gravier ni de débris autour, pas de trace d'eau stagnante. Photographiez chaque drain. Nettoyez-les après la chute des dernières feuilles, pas avant.
• Câbles chauffants. Si les drains, les gouttières ou les descentes pluviales ont des câbles chauffants, mettez-les en marche et vérifiez qu'ils chauffent : voyant, lecture au panneau ou chaleur à la main. Repérez les câbles détachés ou écrasés.
• Membrane et solins. Cloques, joints ouverts, perforations, solins décollés aux parapets et autour de tout ce qui traverse le toit (évents, bases des unités de toit). Photographiez ce qui a changé depuis l'an dernier.
• Équipements de toit. Panneaux d'accès des unités de toit et des ventilateurs d'extraction fermés et fixés, rien de lâche que le vent pourrait soulever.
• Gouttières et descentes pluviales, dans les immeubles bas et les maisons de ville. Propres, joints étanches, et chaque descente qui rejette l'eau loin des fondations, pas sur un trottoir où elle va geler.
• Accès. La trappe de toit ferme et est étanche, l'échelle est solide. Décidez maintenant qui monte sur le toit l'hiver, et avec quelle protection contre les chutes.

Qui : le concierge ou le couvreur pour la tournée. Le couvreur pour toute réparation, et un électricien pour des câbles qui restent froids. Un administrateur n'a rien à faire sur le toit en novembre.

Enveloppe et calfeutrage

L'eau qui entre dans une fissure à l'automne gèle, prend de l'expansion et l'élargit. Les cycles de gel et de dégel font leur travail tout l'hiver : il s'agit donc de trouver les ouvertures avant qu'ils commencent.

• Joints de scellant autour des fenêtres et des portes, aux seuils des portes de balcon et aux joints de dilatation : fissurés, rétrécis, décollés d'un côté ou absents. Photographiez quelques joints représentatifs sur chaque façade, et chacun de ceux qui lâchent.
• Maçonnerie et revêtement. Fissures, briques ou béton éclatés, joints de mortier ouverts, panneaux lâches, et dépôts blancs en surface (efflorescence), signe que l'eau circule dans le mur. Photographiez avec un objet dans le cadre pour l'échelle. Des jumelles suffisent pour les étages supérieurs.
• Portes communes. Coupe-froid intacts à l'entrée principale, aux portes de service du garage et à la trappe de toit, et chaque porte qui s'enclenche en se refermant. Les ferme-portes hydrauliques ralentissent au froid, et une porte qui reste entrouverte laisse entrer le froid et n'importe qui.
• Sorties de ventilation au ras du sol. Les clapets des sorties de sécheuse et d'évacuation bougent librement. Dans les maisons de ville, les tuyaux d'entrée d'air et d'évacuation des appareils à haut rendement sont souvent bas sur le mur : quelqu'un doit les garder dégagés de la neige, parce qu'une évacuation bloquée sur un appareil à combustion présente un risque de monoxyde de carbone.
• Fondations et terrain. Le sol descend en pente à partir des murs, et les margelles sont propres et couvertes.

Qui : le concierge, en faisant le tour de l'immeuble. Un maçon ou un spécialiste de l'enveloppe du bâtiment pour ce qui est hors de portée, ou pour ce qui a empiré depuis l'an dernier.

Chauffage

L'entretien d'avant-saison du chauffagiste est l'essentiel. La tournée confirme qu'il a eu lieu et couvre ce qui l'entoure.

• Le rapport d'entretien. L'entretien de la chaudière, de la fournaise ou de la thermopompe est fait pour cette saison, et le rapport est au dossier. Sinon, c'est le premier appel à faire.
• La salle de chaudière. Rien d'entreposé contre la chaudière ni près des brûleurs. Les entrées d'air de combustion sont dégagées : on les bouche l'hiver parce qu'elles laissent entrer le froid, et le brûleur manque alors d'air. Les drains de plancher sont libres.
• Manomètres et fuites. Pression et température dans les plages que le chauffagiste vous a données, aucune goutte aux pompes, aux vannes ni au réservoir d'expansion. Photographiez les manomètres : la lecture du mois prochain ne veut rien dire sans celle-ci.
• Boucles de glycol. Là où une boucle de chauffage traverse un espace froid, comme les aérothermes du garage ou le serpentin de l'unité d'air d'appoint, le chauffagiste vérifie la concentration d'antigel.
• Unité d'air d'appoint. Filtres changés, brûleur entretenu, protection antigel du serpentin fonctionnelle.
• Les coins froids. La salle des gicleurs, l'entrée d'eau, les cages d'escalier et les vestibules près des portes extérieures, la salle à déchets, les salles électriques. Chacun a un appareil de chauffage qui fonctionne et un thermostat que personne n'a baissé. Si l'immeuble a des alarmes de basse température, testez-en une et assurez-vous que l'alarme joint quelqu'un qui répond.

Qui : le chauffagiste pour l'entretien. Le concierge pour la salle, les manomètres et les coins froids.

Garage

Un garage souterrain reçoit tout ce que les voitures rapportent l'hiver : neige, sloche, sel et sable. C'est aussi souvent là que passent les plus longues conduites de l'immeuble en espace non chauffé.

• Rampe chauffante. Si la rampe est chauffante, mettez-la en marche et vérifiez qu'elle chauffe avant la première neige, avec le disjoncteur et la sonde de neige, s'il y en a une. Un système coupé pour l'été, on le retrouve facilement encore coupé à la première tempête.
• Détection de monoxyde de carbone et ventilation. La détection de gaz qui commande les ventilateurs d'extraction est en service et étalonnée selon le calendrier du fabricant. L'hiver, les portes restent fermées plus longtemps et les voitures tournent au ralenti pour se réchauffer : c'est la saison où elle compte. Vérifiez la date du dernier étalonnage, et que les ventilateurs démarrent quand le système le demande.
• Drains, caniveaux et séparateur d'huile. Libres de sédiments avant le début de la saison du sel. Les pompes de puisard démarrent quand le flotteur monte. Photographiez chaque puisard avec sa pompe.
• Gicleurs. Dans un garage non chauffé, le réseau de gicleurs est souvent sous air plutôt que sous eau. Ses points bas accumulent de la condensation qui peut geler et fendre la conduite : l'entrepreneur en gicleurs les purge avant le gel, puis au besoin pendant l'hiver. Une conduite sous eau dans un espace froid doit être chauffée. Demandez à l'entrepreneur quel type de réseau vous avez, et quand il est passé pour la dernière fois.
• La porte de garage. Elle s'ouvre et se ferme complètement, s'arrête et remonte quand elle rencontre un obstacle, et ses coupe-froid sont intacts. Si elle a une minuterie de fermeture, celle-ci est réglée. Une porte de garage restée ouverte pendant une vague de froid, c'est comme ça que les conduites gèlent.
• La dalle. Fissures, béton éclaté, armature exposée ou rouillée, infiltrations au plafond entourées de dépôts blancs. Le sel accélère tout ça. Photographiez chaque endroit avec un repère, numéro de colonne ou case de stationnement, pour le retrouver en avril.

Qui : le concierge pour la tournée. Les entrepreneurs qui entretiennent la détection de gaz, les gicleurs et la porte pour leurs systèmes, et un ingénieur en structure si la dalle a changé depuis l'an dernier.

Eau extérieure

• Robinets extérieurs. Fermez la valve d'arrêt à l'intérieur, ouvrez le robinet extérieur pour le vidanger et laissez-le ouvert. Débranchez tous les boyaux d'arrosage, y compris sur les robinets antigel : un boyau resté branché garde l'eau dans le robinet et annule l'effet antigel. Identifiez les valves intérieures pour que personne ne les rouvre en janvier.
• Irrigation. L'entrepreneur en irrigation ou en aménagement paysager purge les conduites à l'air comprimé et vidange le dispositif antirefoulement. Si votre municipalité exige un essai de ce dispositif, il a son propre calendrier : vérifiez qu'il est fait.
• Fontaines, piscine et douches extérieures. Fermées et vidangées.
• Conduites près de l'extérieur. Les conduites d'eau en espace non chauffé ou le long des murs extérieurs (garage, vide sanitaire, vestibule d'entrée) ont leur isolant et leur câble chauffant en place.

Qui : le concierge pour les robinets et les conduites. L'entrepreneur en irrigation pour l'irrigation.

Génératrice

Si l'immeuble a une génératrice d'urgence, son programme d'essais est fixé par les codes et les normes qui s'appliquent chez vous, et l'entrepreneur qui l'entretient le suit. Avant l'hiver, vérifiez ce qui l'entoure.

• Le dernier essai. Le rapport du dernier essai et du dernier entretien est au dossier.
• Le carburant. Le niveau du réservoir, l'entente de livraison, et la date à laquelle on a vérifié s'il y a de l'eau dans le carburant : elle s'accumule dans le diesel qui dort.
• Les démarrages à froid. Le chauffe-moteur fonctionne (le moteur devrait être tiède au toucher), et la batterie et son chargeur sont en bon état.
• Air et échappement. Les persiennes et la sortie d'échappement sont à l'abri des bancs de neige. Si la génératrice est à l'extérieur, le chemin qui y mène fait partie du contrat de déneigement.
• Ce qu'elle alimente. Sachez exactement quels circuits la génératrice alimente avant la première panne : souvent l'éclairage d'urgence et les systèmes de sécurité incendie, parfois un ascenseur ou les pompes de puisard. Dans un immeuble chauffé à l'électricité, demandez en particulier si elle alimente le chauffage des unités. Les résidents ont tendance à croire qu'elle en fait plus qu'en réalité : dites-leur ce qui fonctionnera et ce qui ne fonctionnera pas.

Qui : l'entrepreneur de la génératrice pour les essais et l'entretien. Le concierge pour le niveau de carburant et le tour de l'équipement.

Entrées et allées

• Éclairage. Chaque lumière extérieure et du stationnement fonctionne, les photocellules sont propres, et les minuteries sont réajustées au changement d'heure, le premier dimanche de novembre. Les journées sont courtes, et une chute sur une marche mal éclairée est la réclamation dont personne ne veut.
• Marches, rampes et mains courantes. Mains courantes solides, marches stables, aucune dalle soulevée qui accrochera une pelle ou un pied.
• Là où l'eau tombe. Repérez les descentes pluviales, les bords de toit et les égouttements qui laissent tomber de l'eau sur une allée. Chacun deviendra une plaque de glace. Déplacez-le maintenant, ou prévoyez d'épandre du fondant à cet endroit tous les jours.
• Tapis. Des tapis d'entrée pour la saison du sel et de la sloche, et un jeu de rechange.
• Entreposage de la neige. Décidez où vont les bancs de neige, pour qu'ils ne couvrent jamais une borne-fontaine, le raccord-pompier, un puisard, une sortie de secours ou la visibilité à la sortie du stationnement, et qu'ils ne fondent jamais vers l'immeuble. Indiquez-le sur un plan du terrain pour le déneigeur.
• Sorties de secours. Une porte qui s'ouvre vers l'extérieur doit être déneigée du côté extérieur, chaque fois.
• Fondants. Une réserve sur place avant la première tempête, et une entente sur le produit qui va à chaque endroit. Le sel de déglaçage est dur pour le béton, y compris pour la dalle du garage où les voitures le transportent : c'est pourquoi certains immeubles utilisent un produit plus doux sur les marches et près des entrées.

Qui : le concierge, avec le déneigeur pour le plan d'entreposage.

Unités inoccupées et salles vides

• Les unités vides pour l'hiver. Le syndicat devrait savoir quels copropriétaires partent pour l'hiver, quand ils reviennent et qui appeler en leur absence. Le chauffage doit rester allumé à une température minimale sûre, et idéalement l'eau est fermée à la valve de l'unité. Ce que prévoit la déclaration de copropriété sur l'accès à une partie privative en cas d'urgence vaut la peine d'être connu avant l'urgence. Les copropriétaires devraient lire leur propre police d'assurance : beaucoup posent des conditions sur les dégâts causés par le gel quand un logement est laissé sans chauffage ou sans surveillance.
• Les salles que personne n'utilise l'hiver. Suite d'invités, salle communautaire, salle de piscine, rangements : thermostats pas baissés au minimum, fenêtres fermées, aucune conduite le long d'un mur froid sans chauffage.
• Les unités en rénovation. Les entrepreneurs laissent les fenêtres ouvertes et coupent le chauffage. Un rappel aux copropriétaires qui ont des travaux en cours ne coûte rien.

Qui : le gestionnaire ou le conseil d'administration pour la liste des copropriétaires absents et leurs coordonnées. Le concierge pour les salles vides.

Le contrat de déneigement

C'est dans les réclamations pour chute qu'un contrat de déneigement flou coûte le plus cher. Relisez-le maintenant, pendant qu'il est encore temps de le modifier, et vérifiez qu'il répond à ces questions :

• Dates de début et de fin. S'il neige avant la date de début, êtes-vous couverts, et à quel prix ?
• Seuil de déclenchement. L'accumulation qui fait sortir le déneigeur : 2 cm, 5 cm, autre chose. Quel qu'il soit, il doit être écrit, et être le même chiffre pour vous et pour lui. Y a-t-il un seuil distinct pour l'épandage quand il y a de la glace sans neige ?
• Ce qui est couvert. L'entrée, le stationnement, les allées, les marches, les sorties de secours, les bornes-fontaines et le raccord-pompier, l'enclos à déchets, les boîtes aux lettres, le chemin d'une génératrice extérieure. Quand les bancs deviennent trop gros, la neige est-elle transportée ou seulement repoussée, et le transport est-il en extra ?
• Fondants et abrasifs. Quel produit, où, à quelle fréquence, inclus ou facturé par épandage, et qui s'occupe des marches et des entrées : le déneigeur ou le concierge.
• Délais. Combien de temps après une chute de neige le déneigeur arrive, s'il passe pendant une longue tempête ou seulement après, et ce qui est dégagé en premier. Les sorties et les voies d'accès des pompiers devraient l'être.
• Qui appelle qui. Le numéro du répartiteur, jour et nuit, et une personne-ressource nommée. Du côté du syndicat, une ou deux personnes font cet appel, pas chaque résident.
• Registre et assurances. Un registre de chaque passage avec l'heure et ce qui a été fait, et une attestation d'assurance responsabilité à jour. Après une chute, ce qui aide, c'est de pouvoir dire quand cette allée a été déneigée et traitée pour la dernière fois.

Si le contrat est inscrit dans Condo Inspection avec sa date de fin et sa date limite d'annulation, les rappels arrivent avant l'une et l'autre : le renouvellement devient une décision plutôt qu'un accident. La page des équipements et du carnet d'entretien présente les contrats de service.

Pour que la tournée revienne chaque année

Une liste faite une fois, ça donne un bon mois d'octobre. Refaite chaque année, elle devient l'histoire de l'immeuble : quel joint lâchait il y a trois hivers, quand la dalle du garage a commencé à s'effriter, si la plaque de glace près de la porte de côté est revenue après qu'on a déplacé la descente pluviale. Ce sont aussi les constats dont le carnet d'entretien et la prochaine étude du fonds de prévoyance ont besoin.

Ça ne marche que si la tournée de l'an prochain suit la même liste, et si les photos de cette année se retrouvent. Quelques habitudes font la différence :

• Gardez la liste à un seul endroit, pas dans la tête d'une seule personne, et ajoutez-y ce que cet hiver vous apprend, le jour même.
• Photographiez les mêmes choses des mêmes endroits, et classez les photos avec l'équipement qu'elles montrent, pas par date dans le téléphone de quelqu'un.
• Inscrivez dès maintenant la tournée de l'an prochain au calendrier, aux mêmes semaines, assignée à une personne plutôt qu'à « quelqu'un ».
• Quand un point ne peut pas être fait, écrivez pourquoi. « Toit non inspecté : glace sur la trappe », c'est un dossier. Une ligne vide, c'est un trou.

Dans Condo Inspection, ces habitudes sont la façon dont l'application fonctionne déjà :

• Les éléments à vérifier se définissent une fois sur chaque catégorie d'équipement, drains de toit, chaudières ou portes de garage, et chaque inspection de ce type suit la même liste. Deux personnes à un an d'intervalle vérifient les mêmes points.
• Les photos et les vidéos se joignent à la visite ou à l'équipement lui-même, et une image peut être annotée pour pointer la fissure.
• Une visite téléchargée à l'avance fonctionne sans signal au garage ou dans la salle mécanique, et se synchronise au retour de la connexion.
• La visite d'avant l'hiver peut revenir chaque année d'elle-même, assignée à une personne ou à un groupe d'utilisateurs, et le tableau de bord la montre quand elle est en retard.
• Quand une visite est annulée ou reportée, le motif reste dans l'historique.
• Ce que vous remarquez en chemin, une lumière brûlée ou un drain qui refoule, va dans une visite rapide, quatre questions et c'est réglé, et la réparation est suivie comme une intervention, distincte de l'inspection.

La page des inspections présente les points de vérification et les visites récurrentes, et la page de la planification le calendrier, les assignations et les rappels. Ou réservez une démo et apportez cette liste.