Condos en Floride et la limite du 31 décembre 2026 pour l'étude SIRS : que faire de l'étude une fois reçue

Remaniées depuis 2022, les lois de la Floride sur la copropriété exigent deux documents pour chaque immeuble de trois étages habitables ou plus : une inspection structurale obligatoire (la milestone inspection) et une étude des réserves pour l'intégrité structurale (la structural integrity reserve study, ou étude SIRS), qui fixe ce que l'association doit mettre de côté pour garder l'immeuble en bon état. Pour les associations contrôlées par leurs copropriétaires qui existaient le 1er juillet 2022, la première étude devait être faite au plus tard le 31 décembre 2025, et la loi n'en permet aucune après le 31 décembre 2026.

L'essentiel de ce qui s'écrit sur l'étude SIRS porte sur la façon de l'obtenir. Cet article porte sur la suite : les 45 jours qui suivent sa remise, les budgets qui doivent s'y conformer, et les dix ans jusqu'à la prochaine étude, quand quelqu'un demandera ce que l'association a fait de la première.

Il s'adresse aux Québécois qui possèdent un condo en Floride, à ceux qui siègent au conseil d'administration de leur association, et aux gestionnaires qui s'en occupent. En Floride, l'association de copropriétaires (condominium association) joue le rôle du syndicat de copropriété. Et la logique de l'étude SIRS est familière : comme l'étude du fonds de prévoyance exigée par la Loi 16, elle fixe ce que la copropriété doit mettre de côté, et comme le carnet d'entretien, elle ne sert que si on la tient à jour.

Ce que la loi exige, en bref

Les règles sont dans les Florida Statutes, en lien à la fin de cet article. Elles ont été modifiées chaque année depuis 2022, et c'est l'avocat de votre association qui peut les lire à la lumière de votre déclaration de copropriété. Les textes officiels sont en anglais : les termes anglais sont donnés entre parenthèses là où ils aident à s'y retrouver. En bref :

L'étude SIRS

• Quels immeubles. Chaque immeuble de la copropriété qui compte trois étages habitables ou plus, selon le Florida Building Code. Les habitations d'un à quatre logements de trois étages habitables ou moins hors sol font partie des exclusions (art. 718.112(2)(g)1. et 5.).
• Ce qu'elle couvre. Sous l'angle de l'intégrité structurale et de la sécurité de l'immeuble : la toiture ; la structure, y compris les murs porteurs ; l'ignifugation et les systèmes de protection incendie ; la plomberie ; l'électricité ; l'étanchéité et la peinture extérieure ; les fenêtres et les portes extérieures ; et tout autre élément dont l'entretien différé ou le remplacement coûterait plus de 25 000 $ US (ou le montant indexé fixé par la Division of Florida Condominiums, Timeshares, and Mobile Homes, qui relève du Department of Business and Professional Regulation, s'il est plus élevé) et dont la défaillance toucherait ces éléments. Elle exclut toute partie ou composante de l'immeuble entretenue par quelqu'un d'autre que l'association, par exemple une composante que la déclaration de copropriété laisse aux copropriétaires (art. 718.112(2)(g)1. et 5.).
• Qui la fait. Elle repose sur une inspection visuelle, faite ou vérifiée par un ingénieur ou un architecte titulaire d'un permis en Floride, ou par un spécialiste des réserves (reserve specialist) ou un analyste professionnel des réserves (professional reserve analyst) certifié par la Community Associations Institute ou l'Association of Professional Reserve Analysts (art. 718.112(2)(g)2. et 3.). Une inspection structurale faite dans les cinq dernières années et qui répond aux mêmes exigences peut remplacer l'inspection visuelle (art. 718.112(2)(g)8.).
• Ce qu'elle donne. Pour chaque élément inspecté, sa durée de vie utile restante estimée et son coût estimé de remplacement ou d'entretien différé, et un plan de financement des réserves avec une contribution annuelle recommandée. Ce plan comprend au minimum un financement de base (baseline funding plan) qui garde le solde des réserves au-dessus de zéro chaque année budgétaire (art. 718.112(2)(g)4.a.).
• À quelle fréquence. Au moins tous les 10 ans (art. 718.112(2)(g)1.).
• La première échéance. Les associations qui existaient au plus tard le 1er juillet 2022 et qui sont contrôlées par les copropriétaires plutôt que par le promoteur devaient la faire au plus tard le 31 décembre 2025. Une association tenue de faire une inspection structurale au plus tard le 31 décembre 2026 peut faire l'étude en même temps, et la loi précise qu'en aucun cas l'étude ne peut être terminée après le 31 décembre 2026 (« In no event may the structural integrity reserve study be completed after December 31, 2026 », art. 718.112(2)(g)7.).

Une autre disposition permet à une association qui termine une inspection structurale de reporter une étude exigée d'au plus deux années budgétaires, pour consacrer d'abord son argent aux réparations recommandées par l'inspection (art. 718.112(2)(g)9.). La loi ne dit pas comment ce report s'articule avec la limite du 31 décembre 2026 ; une association qui compte s'en prévaloir devrait consulter son avocat.

Les dirigeants et les administrateurs qui omettent volontairement et sciemment de faire faire l'étude manquent à leur obligation fiduciaire envers les copropriétaires (art. 718.112(2)(g)10.).

Les réserves qui en découlent

• Dans une association tenue d'avoir une étude SIRS, des réserves sont constituées pour les éléments de l'étude dont l'association a la charge selon la déclaration de copropriété, sur la base des constats et des recommandations de l'étude la plus récente. Pour un élément dont la durée de vie ne peut pas être estimée facilement, ou dont la durée de vie restante dépasse 25 ans, l'association met de côté le montant d'entretien différé que l'étude recommande, s'il y en a un, et non le coût de remplacement (art. 718.112(2)(f)2.a.).
• Pour un budget adopté le 31 décembre 2024 ou après, les copropriétaires ne peuvent plus voter pour supprimer ou réduire les réserves de ces éléments (art. 718.112(2)(f)2.b., qui garde une exception étroite pour les copropriétés multiples, ou multicondominiums), ni pour employer ces fonds à autre chose (art. 718.112(2)(f)3.).
• Elles peuvent être financées par les cotisations régulières, des cotisations spéciales, des marges de crédit ou des prêts. Une cotisation spéciale, une marge de crédit ou un prêt exige un vote de la majorité de l'ensemble des voix de l'association. Une marge de crédit ou un prêt doit couvrir la totalité des réserves auxquelles on a renoncé ou qui n'ont pas été financées auparavant, et le conseil doit pouvoir y puiser sans nouveau vote des copropriétaires. Rien de cela n'est permis à une association encore contrôlée par le promoteur ou par des acquéreurs ou cessionnaires en bloc (bulk buyers, bulk assignees), ou contrôlée par ses copropriétaires depuis moins d'un an (art. 718.112(2)(f)2.c.).
• Si l'association approuve une cotisation spéciale, ou obtient une marge de crédit ou un prêt, après la réalisation de l'étude, l'étude doit être mise à jour pour refléter ce mode de financement et son effet sur le calendrier de financement. Et avant d'adopter un budget dont le financement des réserves ne concorde pas avec le plan de l'étude, l'association doit obtenir une étude mise à jour (art. 718.112(2)(g)4.c.).
• Pour les budgets adoptés au plus tard le 31 décembre 2028, le conseil d'une association qui a terminé une inspection structurale au cours des deux années civiles précédentes peut, avec l'approbation de la majorité de l'ensemble des voix, suspendre ou réduire les contributions aux réserves pendant au plus deux budgets annuels consécutifs, pour payer les réparations recommandées par l'inspection. Les mêmes exclusions s'appliquent : contrôle par le promoteur ou par des acquéreurs en bloc, ou moins d'un an de contrôle par les copropriétaires. Une association qui a suspendu ses contributions doit faire faire une nouvelle étude avant de les reprendre (art. 718.112(2)(f)2.e.).

L'inspection structurale

• Quand. Au plus tard le 31 décembre de l'année où l'immeuble atteint 30 ans depuis son certificat d'occupation, puis tous les 10 ans. L'autorité locale chargée de l'application du code (local enforcement agency) peut l'exiger à 25 ans lorsque des circonstances locales, comme la proximité de l'eau salée, le justifient (art. 553.899(3)). Elle en avise l'association par écrit ; l'association a 14 jours pour en informer les copropriétaires, et la phase 1 doit être terminée dans les 180 jours de cet avis (art. 553.899(5) et (6)).
• Comment. À la phase 1, un architecte ou un ingénieur titulaire d'un permis examine l'immeuble visuellement. La phase 2, qui peut comprendre des essais, n'est exigée que si la phase 1 constate une détérioration structurale importante (substantial structural deterioration) (art. 553.899(7)).
• Le sommaire. Dans les 45 jours de la réception du rapport, l'association remet le sommaire préparé par l'inspecteur à chaque copropriétaire, par la poste ou en mains propres et par voie électronique à ceux qui ont consenti aux avis électroniques, l'affiche à un endroit bien visible de la propriété, et publie le rapport complet et le sommaire sur son site Web si elle est tenue d'en avoir un (art. 553.899(9)). Pour une association qui gère 25 unités ou plus, le rapport doit être sur son site Web ou son application dans les 30 jours de sa réception, et non 45 (art. 718.111(12)(g)1. et 2.o.).
• Les réparations. Le comté ou la municipalité fixe un délai pour planifier ou commencer les réparations de détérioration structurale importante relevée à la phase 2, et les réparations doivent commencer dans les 365 jours de la réception du rapport de phase 2 par l'autorité locale (art. 553.899(11)).

À la vente d'une unité

L'acheteur d'une unité en revente a droit, aux frais du vendeur, au sommaire de l'inspection structurale préparé par l'inspecteur, s'il y en a un, et à la plus récente étude SIRS de l'association ou à une déclaration indiquant qu'elle n'en a pas fait (art. 718.503(2)(a)). Un contrat de revente conclu après le 31 décembre 2024 doit en traiter en caractères bien visibles. Si l'association a ces documents, le contrat contient deux clauses : l'une par laquelle l'acheteur reconnaît les avoir reçus plus de 7 jours, fins de semaine et jours fériés exclus, avant de signer, et l'autre qui lui donne 7 de ces jours, après la signature et la réception des documents, pour annuler. Un contrat non conforme est annulable par l'acheteur avant la clôture de la vente (closing) (art. 718.503(2)(e)).

La règle de la division, depuis le 4 octobre 2026

La règle de la division sur les réserves (règle 61B-22.005 du Florida Administrative Code) a été modifiée avec effet le 4 octobre 2026. Pour une association tenue d'avoir une étude SIRS, elle ajoute :

• Toute étude, y compris ses mises à jour et ses modifications, est remplie sur le formulaire CO 6000-10 de la division, et seule une étude complète satisfait l'exigence des dix ans (règle 61B-22.005(9)).
• L'association doit obtenir une étude mise à jour lorsqu'une réparation, un remplacement ou un entretien d'un élément de l'étude est fait plus de deux ans avant ou après la date que l'étude lui donnait, ou lorsque le solde des réserves prévu en fin d'exercice s'écarte de la projection de l'étude d'au moins la moitié des sommes versées aux réserves lors du dernier exercice (règle 61B-22.005(9)(b)5. et 6.).
• La règle compte les mises à jour comme des études. Lorsqu'une réparation ou un remplacement change la durée de vie restante estimée d'un élément, la prochaine étude ou mise à jour comprend une inspection visuelle de cet élément. Une mise à jour sans visite des lieux n'est permise que dans les 36 mois de la dernière inspection visuelle, et seulement pour des changements aux montants de financement des réserves ou aux coûts de remplacement (règle 61B-22.005(9) et (9)(b)1. et 3.).
• Une modification, un remplacement ou un changement au calendrier des réserves après une mise à jour repasse par la remise aux copropriétaires dans les 45 jours et par l'avis à la division s'il change de façon importante la durée de vie restante, le coût ou le financement d'un élément, modifie le calendrier de financement, fait franchir le seuil des réserves à un élément, ou ajoute ou retire des éléments (règle 61B-22.005(9)(c)3.).

Et la session législative de 2026 ?

Des projets de loi visant à alléger les règles ont été déposés pour la session de 2026. Le SB 722 aurait soustrait à l'étude SIRS les immeubles de cinq étages ou moins. Il est mort en comité le 13 mars 2026, comme deux projets de loi plus larges sur les associations de copropriétaires, le HB 657 et le SB 1498. La seule loi de 2026 à modifier les dispositions citées ici, la loi annuelle de révision (chapitre 2026-14), a corrigé des renvois. Les règles décrites ici sont donc celles qui s'appliquent.

Les 45 premiers jours après la remise de l'étude

La remise de l'étude déclenche plusieurs délais à la fois. Ceux de la loi :

• Un dirigeant ou un administrateur signe une déclaration sous serment (affidavit) attestant la réception de l'étude terminée (art. 718.112(2)(g)10.).
• Dans les 45 jours, l'association remet une copie à chaque copropriétaire, ou un avis indiquant que l'étude peut être consultée et copiée sur demande écrite (art. 718.112(2)(g)11.).
• Dans les 45 jours, elle informe la division que l'étude a été faite et mise à la disposition des copropriétaires (art. 718.112(2)(g)12.). Selon la règle de la division, cet avis est transmis avec la déclaration sous serment sur le formulaire 6000-11 du DBPR, et le formulaire de déclaration de l'étude (SIRS Reporting form) est rempli pour chaque étude, initiale ou modifiée, les deux par le compte en ligne de l'association auprès de la division (règle 61B-22.005(9)(c)2. et (10)).
• Une association qui gère une copropriété de 25 unités ou plus, autre qu'une copropriété comprenant des unités en temps partagé, publie l'étude et la déclaration sous serment de réception sur son site Web ou son application, dans les 30 jours sauf délai plus court (art. 718.111(12)(g)1. et 2.p. et r.).
• L'étude fait partie des registres officiels de l'association et se conserve au moins 15 ans après sa réalisation. Les rapports d'inspection structurale se conservent 15 ans après leur réception (art. 718.111(12)(a)).

Et les délais pratiques, qu'aucune loi ne fixe mais qui décident si l'étude sera encore utile dans cinq ans :

• Mettre le plan de financement sous les yeux de qui prépare le prochain budget, avec la date de la réunion où il sera adopté.
• Charger la liste des composantes de l'étude dans les dossiers de l'association, une fiche par composante (section suivante).
• Inscrire chaque entretien recommandé au calendrier, avec une personne ou un fournisseur responsable.
• Si une inspection structurale a recommandé des réparations, ouvrir un dossier pour chacune dès maintenant, avec la date à laquelle les travaux doivent commencer.
• Si le conseil approuve plus tard une cotisation spéciale, une marge de crédit ou un prêt, commander la mise à jour de l'étude que la loi exige alors.

L'étude est un inventaire payé par l'association

La loi exige que l'étude désigne chaque élément inspecté et en donne la durée de vie restante et le coût de remplacement ou d'entretien différé. Pour bien des associations, c'est la liste la plus complète des composantes structurales de l'immeuble qu'elles aient jamais eue, préparée par un professionnel à leurs frais.

Laissée en PDF, elle ne ressort guère qu'une fois l'an, pour le budget. La liste rend plus de services sous forme de registre : une fiche par composante, qui part des chiffres de l'étude (durée de vie restante, coût de remplacement, réserve recommandée) et y ajoute ce que l'étude ne contient pas :

• l'emplacement exact de la composante, sa marque, son modèle et son numéro de série s'il y en a un ;
• quand elle a été installée ou remplacée pour la dernière fois, et par qui ;
• les garanties et les contrats de service qui la couvrent, avec leurs dates de renouvellement et d'annulation ;
• les factures payées pour elle.

L'étude ne restera pas telle qu'elle a été remise. Elle peut être mise à jour pour tenir compte des changements à la durée de vie des éléments après leur réparation ou leur remplacement (art. 718.112(2)(g)4.c.), et depuis le 4 octobre 2026, elle doit l'être quand des travaux sur un de ses éléments tombent plus de deux ans avant ou après la date que l'étude leur donnait (règle 61B-22.005(9)(b)6.). Seule une association qui compare ce qu'elle a fait avec ce que l'étude prévoyait s'en apercevra. Un registre qui garde les dates de l'étude à côté des dates réelles fait cette comparaison chaque fois que des travaux y sont inscrits.

Ce qu'il faut consigner entre deux études

La prochaine étude reposera elle aussi sur une inspection visuelle (art. 718.112(2)(g)2.). Le professionnel voit l'immeuble tel qu'il est le jour de sa visite. Ce qui s'est passé pendant les dix années précédentes, il l'apprend des dossiers de l'association, ou pas du tout. Pour chaque composante, gardez :

• Chaque réparation et chaque remplacement : la date, l'entrepreneur, le coût, la facture et la garantie. C'est ce qui vous dit quand la règle des deux ans exige une mise à jour, c'est le point de départ de cette mise à jour, et la prochaine étude s'appuie dessus.
• L'entretien courant, avec ses dates : inspections de la toiture, réfection des scellants et des revêtements, nettoyage des drains, visites de service prévues à chaque contrat. Une composante dont l'entretien est documenté donne au professionnel autre chose que son âge pour faire ses estimations.
• Ce qui a été observé, avec des photos datées prises du même endroit chaque fois : une coulisse de rouille sous un balcon, de l'eau à une fenêtre, une fissure qui n'était pas là l'an dernier. La définition floridienne de la détérioration structurale importante exclut les fissures, les signes d'infiltration et l'écaillage des finis, sauf si l'ingénieur ou l'architecte conclut qu'ils en sont un signe (art. 553.899(2)(b)). Le diagnostic lui revient. Ce que l'association peut lui donner, c'est quand chaque signe est apparu et s'il a progressé.
• Chaque recommandation de l'inspection structurale, jusqu'à sa réalisation : la composante visée, qui fait les travaux, quand ils ont commencé, quand ils ont été terminés, avec les documents.
• Les travaux prévus par l'étude qui ont été reportés, et pourquoi. Reportés de plus de deux ans, ils exigent une étude mise à jour selon la même règle. Le prochain professionnel les verra comme de l'entretien différé de toute façon, et la raison, c'est ce que les copropriétaires demanderont au conseil.

Qu'un historique bien tenu fasse baisser le prix de la prochaine étude, cela dépend de la firme. Ce qu'il change, c'est ce sur quoi reposent les estimations : des faits sur l'immeuble plutôt que des hypothèses tirées de son âge.

Un point de calendrier mérite d'être réglé tôt. Une inspection structurale des cinq dernières années peut remplacer la partie inspection visuelle de l'étude (art. 718.112(2)(g)8.). Les deux suivent des cycles de dix ans : quand les prochaines approcheront, planifiez-les ensemble.

Quand un acheteur, un prêteur ou un assureur pose des questions

La loi fixe ce que reçoit l'acheteur : le sommaire de l'inspection structurale et la dernière étude. Ce sont deux instantanés. Les questions qui suivent portent sur ce qui s'est passé depuis. L'étude donnait huit ans à la toiture : qu'a-t-on fait depuis ? Les réparations de balcons recommandées par l'inspection sont-elles terminées ? Le prêteur d'un acheteur peut poser des questions sur l'entretien différé, et l'assureur de l'association a les siennes au renouvellement.

Une association qui a tenu son dossier répond par un document : l'historique de la composante en question, avec les dates, les photos et les factures, envoyé le jour même. Une association qui ne l'a pas tenu répond par une semaine de courriels entre administrateurs actuels et anciens, et certaines questions restent sans réponse. Le dossier doit aussi survivre aux changements de conseil, de gestionnaire et de fournisseurs, et en dix ans, les trois changeront probablement.

Ce que Condo Inspection fait là-dedans

Condo Inspection ne fait ni l'étude SIRS ni l'inspection structurale : la loi floridienne réserve les deux aux ingénieurs et aux architectes titulaires d'un permis et, pour l'étude, aux spécialistes et analystes des réserves certifiés. L'application sert à ce que l'association en fait ensuite.

• Partir de l'étude. Téléversez votre étude SIRS ou votre étude de réserve en PDF. L'application en extrait les composantes, les budgets et les calendriers d'entretien, vous montre exactement ce qu'elle a trouvé, et ne crée rien avant que vous ayez validé.
• Une fiche par composante. L'identification jusqu'à la marque, le modèle, le numéro de série et l'emplacement exact ; la durée de vie prévue et restante, la date et le coût de remplacement, avec un rappel avant la date de remplacement ; les garanties et les contrats de service, avec des rappels avant le renouvellement et avant la date limite pour annuler ; les budgets et les factures liées.
• L'entretien au calendrier. Les entretiens planifiés apparaissent au calendrier et peuvent être convertis en visite ou en intervention le moment venu.
• Un historique qu'on peut envoyer. L'historique de chaque composante est un rapport : ce qui a été inspecté, quand, par qui, avec les photos. Générez-le en PDF, Excel ou Word le jour où un prêteur, un assureur ou un copropriétaire le demande.
• L'accès du conseil. Chaque administrateur a son propre compte, en consultation, ou avec le droit de créer et de réaliser des visites quand un administrateur de site le lui accorde, et le dossier reste avec l'immeuble quand le conseil change.

Voyez comment fonctionne le registre des équipements, ou ce que l'application fait pour les conseils d'administration. Ou demandez une démo et apportez votre étude.

Sources

• Florida Statutes (2026), article 718.112, paragraphes (2)(f), budget annuel et réserves, et (2)(g), étude SIRS (en anglais).
• Florida Statutes (2026), article 553.899, inspections structurales obligatoires des immeubles en copropriété et en coopérative (en anglais).
• Florida Statutes (2026), article 718.111, paragraphe (12), registres officiels (en anglais).
• Florida Statutes (2026), article 718.503, paragraphe (2), divulgation avant la vente d'une unité par son propriétaire (en anglais).
• Florida Administrative Code, règle 61B-22.005, réserves, modifiée avec effet le 4 octobre 2026 (en anglais).
• Division of Florida Condominiums, Timeshares, and Mobile Homes, page sur les inspections (étude SIRS et inspections structurales, en anglais).
• Sénat de la Floride, SB 722 (2026), Condominium Structural Integrity Reserve Studies (en anglais).

Cet article résume les Florida Statutes publiés pour 2026 et la règle de la division modifiée le 4 octobre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique : pour votre association, parlez-en à son avocat ou au professionnel qui prépare votre étude.